ANALISA TINGKAT AKURASI PENETAPAN NJOP BUMI TERHADAP NILAI PASAR DENGAN METODE ASSESSMENT SALES RATIO (STUDI KASUS DI KECAMATAN KALIWATES KABUPATEN JEMBER)

BAB I

PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

Tanah merupakan salah satu unit produksi yang dapat menghasilkan barang lainnya.  Sebagai salah satu unit produksi, tanah dapat dimiliki oleh setiap individu untuk memperoleh pendapatan atau memproduksi barang dan jasa dengan tetap memperhatikan tanggung jawabnya atas kepemilikan tanah tersebut.  Kemampuan ekonomis dan kepemilikan individu atas suatu obyek tanah mendorong interaksi antara pemilik tanah dan produsen dalam pasar properti sehingga tanah ditentukan melalui mekanisme pasar.

Tanah merupakan salah satu properti berwujud (Tangible Property) yang sangat peka terhadap perkembangan.  Perkembangan yang cukup pesat pada suatu daerah menyebabkan kenaikan permintaan berbagai properti pada pasar properti.  Dengan adanya kenaikan permintaan tersebut maka harga properti cenderung meningkat.  Dengan adanya perkembangan suatu daerah untuk tujuan tertentu seperti pembangunan daerah industri ataupun komersial maka secara otomatis harga tanah didaerah tersebut cenderung meningkat.

Secara fisik, tanah dapat didefinisikan sebagai permukaan bumi bersama-sama dengan tubuh bumi yang berada dibawahnya.  Oleh karena itu, bagi mereka yang memperoleh manfaat dari bumi dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya wajib untuk menyerahkan sebagian kenikmatan yang diperolehnya kepada Negara melalui Pajak (Bagian Umum UU No.12 Tahun 1985 yang diubah dengan UU No.12 Tahun 1994 Tentang Pajak Bumi dan Bangunan).  Pajak yang dikenakan bagi mereka yang memperoleh manfaat dari bumi dan kekayaan alam yang terkandung didalamnya adalah Pajak Bumi dan Bangunan (PBB).

Dasar yang digunakan untuk mengenakan Pajak Bumi dan Bangunan adalah Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP).  NJOP merupakan harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar, dan bilamana tidak terdapat transaksi jual beli, NJOP ditentukan melalui perbandingan harga dengan obyek lain yang sejenis atau nilai perolehan baru atau Nilai Jual pengganti.  NJOP ditetapkan setiap tiga tahun oleh Menteri Keuangan, kecuali untuk daerah tertentu ditetapkan setiap tahun sesuai perkembangan daerahnya, terutama apabila daerah tersebut mengalami kemajuan nilai ekonomis tanah.  NJOP ditentukan berdasarkan harga rata-rata dari transaksi jual beli, maka dalam pelaksanaan pengenaan PBB di lapangan dapat saja NJOP lebih tinggi atau lebih rendah dari transaksi jual beli yang dilakukan masyarakat.

Saat ini hampir seluruh penilaian untuk pengenaan PBB dilakukan secara massal (mass appraisal) sedangkan penilaian yang dilaksanakan secara individual (individual appraisal) masih sedikit.  Keadaan ini disebabkan kurangnya tenaga dan biaya serta wilayah obyek pajak yang luas dan besarnya jumlah objek pajak.  Penilaian secara massal memiliki kelemahan, yaitu mengakibatkan kurang akuratnya data dan kurang seragamnya tingkat penilaian dalam menentukan Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP).

Permasalahan yang sering muncul selama ini adalah masih banyaknya keluhan dari masyarakat sebagai wajib pajak berkaitan dengan penetapan PBB.  Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) yang diterbitkan oleh Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan (KP PBB) dianggap tidak mencerminkan keadaan yang sebenarnya.  Masyarakat (wajib pajak) menganggap bahwa NJOP yang ditetapkan oleh KP PBB terlalu tinggi dibanding nilai pasar yang ada sehingga mereka beramai-ramai mengajukan keberatan atas SPPT yang mereka terima.  Persepsi yang berbeda antara wajib pajak dan petugas pajak dalam hal ini nilai pasar dan NJOP tanah merupakan sumber masalah yang berkembang selama ini.

Data yang dihimpun baik dari PPAT, agen/broker properti, masyarakat maupun media massa seringkali menunjukkan angka yang berbeda satu sama lain akibat dari perbedaan kepentingan.  Dengan demikian, data pasar yang merupakan acuan dalam analisis Nilai Indikasi Rata-Rata (NIR) sebagai dasar penetapan NJOP tanah masih belum akurat.  Dalam penentuan NJOP tanah terjadi tarik-menarik antara aturan teknis dengan keyakinan masyarakat sehingga timbul keraguan dalam menerapkan analisis NJOP tanah sesuai dengan nilai pasar, menyebabkan terjadinya kesenjangan antar NJOP tanah yang ditetapkan dengan nilai pasar yang ada.

Studi Assessment Sales Ratio sebagai salah satu alat yang dapat digunakan secara luas untuk mengevaluasi masalah yang ada kaitannya dengan Pajak Bumi dan Bangunan, baik itu menyangkut penetapan, keseragaman maupun keadilan.  Selain itu dapat juga digunakan untuk mengidentifikasi berbagai permasalahan seputar analisis pasar, penyelesaian keberatan prosedur penilaian dan masalah lainnya.  Rasio yang sering digunakan dalam bidang penilaian properti untuk kepentingan perpajakan adalah Assessment Ratio (AR) yang merupakan perbandingan antara NJOP sebagai nilai properti yang ditetapkan terhadap nilai pasar (market value).

Analisis penentuan NJOP tanah dimaksudkan untuk melihat tingkat penerapan NJOP tanah terhadap nilai pasar yang berlaku.  Studi Assessment Sales Ratio dapat memberi informasi umum apakah NJOP yang ditetapkan lebih tinggi atau lebih rendah dari pasar.

Penelitian Assessment Sales Ratio hanya dapat dilakukan pada properti (obyek pajak) dikawasan dimana terdapat transaksi jual beli atau transaksi lain yang dapat digunakan sebagai acuan perbandingan. Untuk daerah yang tidak terjadi transaksi tidak dapat dilakukan penelitian tersebut.  The International Association of Assessing Officers (IAAO) telah memberikan rekomendasi ukuran assessment sales ratio (standar on ratio studies) yang dapat diterima. Dengan rekomendasi ini memudahkan beberapa negara untuk menggunakan standar yang telah dikeluarkan IAAO sebagai bahan pengukur tingkat keseragaman (uniformity) dan keadilan (equity) pajak properti.

Kecamatan Kaliwates merupakan daerah yang mengalami perkembangan pesat dibandingkan dengan Kecamatan-Kecamatan lainnya yang ada di Kabupaten Jember.  Hal ini dibuktikan dengan banyaknya investor-investor yang menanamkan modalnya di Kabupaten Jember dalam bentuk pertokoan, pusat bisnis dan perumahan.  Dengan banyaknya pembangunan pertokoan, pusat bisnis dan perumahan memberikan implikasi dan konsekuensi pada pemenuhan tuntutan akan tersedianya lahan atau tanah.  Kondisi ini memberikan dampak positif terhadap perkembangan nilai tanah dan harga jual tanah yang berada dalam lingkup kawasan tersebut.

Dengan demikian perlu dilakukan uji keakuratan penetapan NJOP tanah dengan nilai pasarnya di Kecamatan Kaliwates.  Hal ini dimaksudkan untuk mengetahui seberapa besar rasio atau perbandingan antar Kelurahan yang ada di Kecamatan Kaliwates serta keseragaman maupun keadilan dalam penetapan NJOP tersebut.  Dalam penelitian ini, digunakan tujuh kelurahan yang ada di Kecamatan Kaliwates, yaitu Kelurahan Mangli, Kelurahan Sempusari, Kelurahan Kaliwates, Kelurahan Tegal Besar, Kelurahan Jember Kidul, Kelurahan Kepatihan dan Kelurahan Kebon Agung.

Penentuan Nila Jual Obyek Pajak (NJOP) tanah berbeda dengan nilai pasar  yang ada.  Hal ini disebabkan karena NJOP cenderung bersifat statis karena tidak selalu dilakukan penyesuaian, sedangkan nilai pasar cenderung bersifat dinamis mengikuti perkembangan yang terjadi setiap saat.   Masalah yang mendasar seperti inilah yang terjadi di Kecamatan Kaliwates, sehingga perlu diteliti tingkat akurasi penetapan NJOP terhadap nilai pasar di di Kecamatan Kaliwates.  Berdasarkan pada alasan tersebut maka penulis mengambil judul tentang "ANALISA TINGKAT AKURASI PENETAPAN NJOP BUMI TERHADAP NILAI PASAR DENGAN METODE ASSESSMENT SALES RATIO (STUDI KASUS DI KECAMATAN KALIWATES KABUPATEN JEMBER)".